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• 08.02.2017 Thema Energie im Jahr 2017

Was beim Thema Energie 2017 auf Verbraucher zukommt

Verbraucher müssen sich im neuen Jahr auf Änderungen im Bereich Energie einstellen: Vielen drohen höhere Stromkosten, Hauseigentümer sollten ihren Heizkessel prüfen und neue Staubsauger dürfen ab September nur noch weniger als 900 Watt Leistung haben. Die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online hat nun die wichtigsten Änderungen vorgestellt.

Heizungslabel für alte Heizkessel verpflichtend
Das Heizungslabel ist ab 2017 auch für Heizkessel ab 15 Jahren verpflichtend. Bisher war es nur für neue Kessel vorgeschrieben und konnte vom Schornsteinfeger oder Heizungsinstallateur bereits auf freiwilliger Basis vergeben werden. Ab 1. Januar muss der Bezirksschornsteinfeger nun auch alte Heizkessel in die Effizienzklassen A++ bis E (Neuanlagen: bis G) einordnen und das passende Heizungslabel anbringen. Die dabei entstehenden Kosten werden den Schornsteinfegern vom Bund erstattet.

Alte Heizungen jetzt prüfen
Heizkessel, die vor über 30 Jahren eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden. Dies gilt für alle Heizkessel mit einer Nennleistung zwischen 4 und 400 Kilowatt (kW), jedoch nicht für Brennwertkessel und Niedertemperaturkessel. Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses sind von der Pflicht zum Tausch ausgenommen, wenn sie das Gebäude schon vor dem 01.02.2002 bewohnt haben.

Ist der Heizkessel älter als 15 Jahre, sollte generell ein Tausch geprüft werden. Ob sich ein neuer Heizkessel rechnet, zeigen Online-Ratgeber wie der ModernisierungsCheck von co2online.

Strom wird für viele teurer
Ein Drittel der Stromanbieter hat bisher laut Vergleichsportalen angekündigt, die Preise zu erhöhen. Eine Kilowattstunde soll im Schnitt 3,4% mehr kosten. Wer seine Stromkosten senken will, sollte auch einen Anbieterwechsel prüfen. Anbieter von klimafreundlichem Ökostrom sind häufig günstiger als lokale Versorger.

Staubsauger ab September mit weniger als 900 Watt
Ab dem 01.09.2017 dürfen nur noch Staubsauger verkauft werden, deren maximale Leistung unter 900 Watt liegt. Grundlage dafür ist die Ökodesign-Richtlinie der EU. Mit dieser Regelung will die EU europaweit 19 Terrawattstunden Strom pro Jahr einsparen. Das entspricht etwa dem anderthalbfachen Stromverbrauch einer Stadt wie Berlin.

Wichtig für Verbraucher: Tests haben gezeigt, dass die niedrigere maximale Leistung von Staubsaugern kein Nachteil ist. Auch beim Praxistest der Stromsparinitiative haben effiziente Geräte die Nutzer überzeugt. (Quelle: ImmoCompact News 10.01.2017)

• 08.12.2016 Winter-ABC: Schneeräumen & Co.

Wenn es kräftig schneit, müssen Hausbesitzer schaufeln. Sie sind gesetzlich verpflichtet, für sichere Gehsteige vor dem Gartentürchen zu sorgen. Alles Wissenswerte rund um das Thema Schneeräumen lesen Eigentümer hier. Schnee spaltet die Gesellschaft. Die einen freuen sich beim ersten Schneefall auf den Ski-Urlaub, Rodeln und weiße Weihnachten. Die anderen schielen missmutig auf die Schneeschaufel in der Garage. Denn für Hausbesitzer bedeuten die weißen Decken auf den Bürgersteigen vor allem eines: viel Arbeit. Sie müssen früh raus aus den Federn und die Flocken mit Schaufel und Besen bekämpfen.

Schneeräumen – Wer ist in der Pflicht?
Städte und Kommunen räumen öffentliche Straßen. Ihre Verkehrssicherungspflicht für Bürgersteige übertragen Gemeinden aber normalerweise den Hauseigentümern. Das heißt: Immobilienbesitzer müssen dafür sorgen, dass ihr Grundstück, der Bürgersteig davor und angrenzende öffentliche Gehwege schnee- und eisfrei sind, damit weder der Briefträger noch die Nachbarin stürzt und sich dabei verletzt.

Wer sich nicht daran hält, muss im schlimmsten Fall Schadensersatz zahlen. Vermieter wälzen die unbeliebte Schaufel-Aufgabe gerne auf ihre Mieter ab. „Das dürfen sie auch“, bestätigt Rechtsanwalt Gerhard Frieser vom Eigentümerverband Haus & Grund Nürnberg. Voraussetzung sei allerdings ein klarer Hinweis auf die Räum- und Streupflicht im Mietvertrag, so Frieser. Ein Absatz in der Hausordnung genügt auch. Dann muss diese aber Bestandteil des Mietvertrags sein. Sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben, muss der Vermieter alle notwendigen Geräte und Streumittel zur Verfügung stellen. Dazu zählen beispielsweise Schneeräumer, Besen, Splitt oder Sand.

Altersschwache und kranke Mieter kann der Vermieter nicht zum Schneeräumen verpflichten. Das haben bereits mehrere Landgerichte entschieden. Vermieter müssen sich in diesem Fall selbst um den Schnee kümmern oder einen Räumdienst beauftragen. Die Rechnung dafür tragen aber wieder die Mieter, und zwar über die Nebenkostenabrechnung. Achtung: Richter haben in der Vergangenheit auch andere Urteile gefällt und entschieden, dass kranke Mieter selbst für eine Vertretung am Schneeschieber sorgen müssen. „Über diese Frage wird höchstrichterlich noch kräftig diskutiert“, ergänzt Rechtsanwalt Frieser.

Kontroll- und Überwachungspflicht
Frei von jeglicher Glatteis-Verantwortung ist ein Hausbesitzer aber noch lange nicht, auch wenn er den Winterdienst seinem Mieter übertragen hat. Der Gesetzgeber piesackt den Eigentümer mit einer weiteren Aufgabe: der Kontroll- und Überwachungspflicht. Vermieter müssen regelmäßig Streife laufen und prüfen, ob der Mieter den Gehweg auch wirklich regelmäßig schippt.

Faire Aufteilung im Mehrfamilienhaus
In einem Mehrfamilienhaus muss niemand den Winterdienst alleine übernehmen, beispielsweise weil er im Erdgeschoss wohnt. Das gilt für Eigentümer genauso wie für Mieter. Der Schneeräum-Plan soll demokratisch sein und darf keinen Bewohner unangemessen benachteiligen. Diese Auffassung bestätigten bereits mehrere Gerichte. Ein wöchentlicher Wechsel beim Schaufeln ist weniger ratsam. Denn dann besteht die Gefahr, dass einige Bewohner Glück mit dem Wetter haben und nie schippen müssen, andere hingegen jedes Mal vom Neuschnee erwischt werden.

PRAXIS-TIPP
Eine sogenannte Schneekarte sorgt für eine gerechte Verteilung der Räumpflicht. Wer sie hat, ist dran. Weitergeben darf er die Schneekarte erst, wenn es geschneit hat.

Schneeräumen für Berufstätige
Bei Neuschnee und Glatteis versteht der Gesetzgeber wirklich wenig Spaß. Weder eine Berufstätigkeit noch Urlaub lässt er als Ausrede gelten. Wer keine Zeit hat, selbst zur Schaufel zu greifen, muss Andere damit beauftragen. Dafür können Eigentümer die Ausgaben für einen Hausmeisterdienst von der Steuer absetzen.

Wo genau muss ich Schneeräumen?
Die Räum- und Streupflicht betrifft alle Gehwege entlang privater Grundstücke. Dazu zählen auch unbefestigte Wege. Abkürzungen und Nebenwege dürfen Eigentümer jedoch auslassen, solange der Hauptweg verkehrssicher ist. Wenn kein Bürgersteig am Zaun entlangläuft, müssen Anwohner eine Bahn am Straßenrand freischaufeln. Die begehbare Spur sollte mindestens 1,20 Meter breit sein, sodass zwei Fußgänger problemlos aneinander vorbeigehen können. Zudem sollten Bewohner eines Mehrfamilienhauses beim Gang zu den Mülltonnen, Garagen oder dem Hauseingang nicht ausrutschen. Schneebretter und Eiszapfen vom Dach lassen Hausbesitzer am besten durch eine Spezialfirma entfernen. Lieber Vorsorgen, als sich später über Schäden ärgern.

Wann gilt die Räumpflicht?
Der Winter ist nichts für Langschläfer. In der Regel gilt die Räum- und Streupflicht wochentags zwischen 7 und 20 Uhr und am Wochenende ab 9 Uhr. Die genauen Vorgaben, wann und wie zu räumen ist, regeln die kommunalen Satzungen. Morgens und abends schneeräumen reicht übrigens nicht. Geschippt werden soll immer, wenn es das Schneetreiben erfordert. Jedoch müssen Anwohner bei starken Schneewehen „nicht alle Viertelstunde raus“, beschwichtigt Rechtsanwalt Frieser, „sondern eben in regelmäßigen Abständen.“ Schneit es den ganzen Tag, muss niemand ständig mit Schaufel und Streugut parat stehen. Das haben Gerichte in diversen Urteilen festgehalten. Während eines Schneegestöbers oder Eisregens ist Schneeräumen nicht nur unzumutbar, sondern auch sinnlos.

Wie räume ich Schnee am besten weg?
Erst räumen, dann streuen: Zuerst mit dem Schneeschieber und Besen die obere Schneeschicht beseitigen, danach gefrorene Schnee- und Eisplatten mit Sand, Granulat oder Splitt bestreuen.

Die meisten Städte verbieten Streusalz, weil es die Umwelt zu stark belastet. Sand, Granulat oder Splitt bieten eine gute Alternative. Solche abstumpfenden Mittel gibt es beispielsweise im Baumarkt oder beim städtischen Wertstoffhof. Viele Gemeinden stellen außerdem Streugutkisten auf, aus denen sich Bürger bedienen dürfen. Nach dem Schippen lagern Schneehaufen am besten im Vorgarten oder am Gehweg-Rand, nicht auf der Fahrbahn und einem angrenzenden Radweg.

Haftung und Versicherung
Rutscht ein Fußgänger auf dem Bürgersteig aus und bricht sich den Arm, kann er Schmerzensgeld vom Anlieger verlangen. Dazu muss der Verletzte jedoch beweisen, dass er während der Streupflicht des Angeklagten auf dessen Bürgersteig gestürzt ist. Außerdem muss er belegen, dass der Anwohner schlecht oder gar nicht gestreut hat und der Unfall deshalb passiert ist. Freilich braucht der Verletzte auch ein ärztliches Attest, um seinen Schaden nachzuweisen. (Quelle: Immowelt-Ratgeber 11.2016)

• 15.09.2016 Blick auf die Wohnfläche

Ein kritischer Blick auf die Wohnfläche

Etwa zwei Drittel aller Wohnflächenangaben von Bestandsimmobilien stimmen nicht mit der Realität überein – das schätzt der Deutsche Mieterbund so ein. Diese Fehler entstehen, weil Flächen aus Bauanträgen oder alten Mietvertragsangaben herangezogen werden, die gegebenenfalls ohne Zugrundelegung einer Berechnungsverordnung ermittelt wurden. Nicht verwunderlich also, dass die Wohnfläche Dauerthema in rechtlichen Auseinandersetzungen ist.

Wohnflächenberechnung in vielen Fällen maßgeblich
Wohnflächenangaben spielen nämlich in vielen Fällen eine Rolle: bei der Wertermittlung von Immobilien, bei der Baufinanzierung, beim Energieausweis, bei Miete und Nebenkosten, bei der Einheitsbewertung des Steuerrechts, bei Leistungen der Hausratversicherung in Versicherungsfällen u. v. m. Ob Makler, Hausverwalter oder Sachverständiger: Fast jeder, der in der Immobilienbranche tätig ist, kommt früher oder später mit Wohnflächenangaben in Berührung. Im besten Fall kennt er sich mit der Ermittlung der richtigen Quadratmeterzahlen aus oder überlässt sie einem Fachmann.

Grundfläche ist nicht gleich Wohnfläche
In der Praxis ist die Berechnung der Wohnfläche nämlich gar nicht so einfach. Bei der Überprüfung einer Bestandsimmobilie beginnen die Probleme schon bei der Frage, ob überhaupt irgendeine Norm oder Verordnung bei der vergangenen Wohnflächenberechnung der Bestandsimmobilie angewendet wurde. So gilt nach fortlaufender Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 22.04.2009, VIII ZR 86/08) in bestimmten Fällen die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gültige Verordnung, sofern keine andere Berechnungsgrundlage vereinbart wurde.

Verschiedene Normen
Fakt ist: Bis heute gibt es keine allgemein verbindliche gesetzliche Regelung und Begriffsbestimmung, sondern in den unterschiedlichen Rechtsgebieten vollständige oder ansatzweise Vorschriften, die untereinander erheblich abweichen und eine einheitliche Verfahrensweise erschweren oder sogar unmöglich machen. Zum Teil werden die Begriffe in den verschiedenen Rechtsgebieten von der Rechtsprechung unterschiedlich ausgelegt und angewendet. Im Laufe der Jahrzehnte kamen dabei verschiedene Normen und Verordnungen zum Einsatz – und sind es zum Teil bis heute: So sind u. a. die Wohnflächenverordnung (WoFIV), die zweite Berechnungsverordnung (II. BV), die DIN 283, die DIN 277 oder die freihändige Berechnung gang und gäbe.

Praxis oft nicht so eindeutig
Die Vielzahl der Verordnungen erschwert die Berechnung in der Praxis. Aber auch wenn sich auf eine Regelung bezogen wird, kann es leicht zu Fehlern und Abweichungen kommen. Eine häufige Frage ist zum Beispiel, wie ausgebaute Dachgeschosse mit starken Schrägen zu behandeln sind. Zählen sie zum Wohnraum, könnten sie berücksichtigt werden, sind aber zumindest nach WoFIV aufgrund der starken Schrägen kaum in Rechnung zu bringen – nach anderen Normen und Maßstäben aber sehr wohl. Auch kann die Landesbauordnung den ausgebauten Spitzboden als Wohnraum verneinen. Die gleiche Frage stellt sich nun beim ausgebauten – also beheizten und belichteten – Kellerraum. Auch Treppenraum sorgt immer wieder für Probleme: Wie wird dieser zum Beispiel bei einem Zweifamilienhaus bewertet, welches in Wirklichkeit als Einfamilienhaus genutzt wird?

Antworten auf diese Fragen sind nicht immer eindeutig, da neben den ursprünglichen vertraglichen Vereinbarungen zum Beispiel auch die jeweiligen Regelungen der Landesbauordnungen eine Rolle spielen – und nicht zuletzt die Rechtsprechung. Und auch bei der Vermessung vor Ort gibt es immer wieder Probleme: So ist zum Beispiel die Ad-Hoc-Bestimmung von Flächen etwa in starken Winkeln des Flures nicht immer ohne weiteres möglich. Hier können zumindest die Maße erfasst werden, Geometrieassistenten wie etwa „Sprengnetter Fläche und Raum“ helfen bei der Aufarbeitung im Büro.

Gesetzgeber gefordert
Nicht nur Immobilienprofis und Verbände, sondern auch Mieter und Käufer sehen aufgrund der unterschiedlichen Verfahrensweisen dringenden Handlungsbedarf beim Gesetzgeber. Endlich Licht in das Wirrwarr der Verordnungen zu bringen, ist allgemeiner Wunsch. Dadurch, so die Hoffnungen, würde sich die Zahl der gerichtlichen und außergerichtlichen Streitigkeiten deutlich reduzieren (Quelle: ImmoCompact News 13.09.2016).

• 25.08.2016 Die 5 häufigsten Fehler beim Verkauf

Der Verkauf einer Immobilie sollte nicht unterschätzt werden. Für einen reibungslosen Ablauf, müssen sich Eigentümer intensiv auf den Verkauf vorbereiten. Insbesondere wenn sie sich entschieden haben, den Verkauf selbst in die Hand zu nehmen. Diese fünf häufigsten Fehler sollten vermieden werden.

Nr. 1: Den Aufwand unterschätzen

Eine Immobilie zu verkaufen kostet Zeit, Geld und oft auch Nerven. Man sollte sich darauf einstellen, dass der Verkaufsprozess mehrere Monate benötigt. Von der Erstellung eines ausführlichen Exposés mit ansprechenden Fotos und einer einladenden Beschreibung über das Einstellen in mehreren Immobilienportalen, das Beantworten von Interessentenanfragen, Besichtigungen, die Beschaffung nötiger Dokumente, die Verkaufsvorbereitungen – eine Immobilie verkauft sich nicht nebenbei.

Nr. 2: Überhöhter Angebotspreis

Eigentümer neigen häufig dazu, den Preis ihrer Immobilie zu hoch einzustufen. Klar, ihr Zuhause soll möglichst viel einbringen. Den Preis senken kann man ja immer noch. Aus professioneller Sicht ist das nicht empfehlenswert. Überzogene Preisvorstellungen führen dazu, dass Interessenten ein Angebot entweder von vornherein nicht ernst nehmen und keinen Kontakt zum Anbieter aufnehmen. Oder sie besichtigen die Immobilie ohne ernsthafte Absichten, beanspruchen Zeit und kaufen letztlich doch nicht.

Viele Interessenten gehen davon aus, dass der ausgeschriebene Angebotspreis als gesetzt gilt. Nicht jeder möchte in Preisverhandlungen wie auf einem Basar einsteigen. Letztlich wird ein Angebot so zum Ladenhüter. Die Folge: Der Verkaufspreis muss deutlich gesenkt werden. Potenzielle Käufer vermuten bei so einer Preiskorrektur, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmen könnte. Man sollte daher besser gleich zum marktgerechten Preis anbieten.

Nr. 3: Nachlässige Präsentation

Ein verwilderter Garten, defekte Glühbirnen, quietschende Türen und Fenster, ein tropfender Wasserhahn – es gibt viele Details, die potentiellen Käufern auffallen und im Gedächtnis bleiben. Eine attraktive Immobilie sollte entsprechend sorgfältig präsentiert werden. Auch der Keller verdient Beachtung. Käufer investieren nicht nur in Wohn- sondern auch in Stauraum. Er sollte daher gut zugänglich und möglichst aufgeräumt sein.

Nr. 4: Kritik persönlich nehmen

Kaufinteressenten haben meistens etwas zu nörgeln. Entweder weil sie den Kaufpreis drücken wollen oder die Immobilie tatsächlich nicht gefällt. So etwas kann auf Dauer frustrieren. Das sollte man gelassen sehen, die Geschmäcker sind nun mal verschieden.

Nr. 5: Mehrere Makler beauftragen

Schwierigkeiten beim Immobilienverkauf führen nicht selten dazu, dass sich Eigentümer nach erster erfolgloser Suche doch an einen Immobilienmakler ihres Vertrauens wenden. Oft standen Objekte bis dahin monatelang in Immobilienbörsen. Entweder gab es kaum Anfragen oder viele ergebnislose Besichtigungen. Eigentümer sollten der Versuchung widerstehen, nun mehr als einen Vermittler zu beauftragen. Wenn mehrere Immobilienmakler ein Haus oder eine Wohnung anbieten, wirkt es auf potentielle Käufer als wollten der Eigentümer dringend verkaufen. Es entsteht der Eindruck eines billigen Angebots. Außerdem werden die beauftragten Makler unter hohem Konkurrenzdruck in kurzer Zeit möglichst viele Interessenten durch die Immobilie schleusen. Diesen Besichtigungstourismus braucht niemand. Ein professioneller Makler arbeitet effektiver und sucht gezielt nach passenden Interessenten.

• 19.05.2016 Die 10 größten Irrtümer rund um die Miete

Knapp fünf Millionen Singles, Paare und Familien wechseln pro Jahr in Deutschland ihre Wohnung. In diesem Zusammenhang stellen sich für Mieter und Vermieter immer wieder die gleichen Fragen, bei denen große Unsicherheit herrscht. Hier die zehn größten Irrtümer rund um die Miete:

1. Stellt man als Mieter fest, dass die Wohnung kleiner als angegeben ist, kann man die Miete mindern
Kaum jemand geht mit Zollstock ausgerüstet zu einem Besichtigungstermin und misst nach, ob die angegebene Größe auch der tatsächlichen entspricht. Stellt sich später heraus, dass einige Quadratmeter fehlen, ist der Wunsch entschädigt zu werden groß. Allerdings ist es nicht ohne weiteres zulässig, in einem solchen Fall die Miete zu mindern. Dies ist nur rechtens, wenn die Abweichung zehn Prozent übersteigt. Rechtsprechung: BGH WuM 2010, 240

2. Nach der Trennung zieht man einfach aus und dann zahlt der Ex-Partner die Miete
Auch wenn dies in manchen Trennungsfällen sicherlich die einfachste Lösung wäre, muss dies nicht zwangsläufig auch so sein. Stehen beide Partner im Mietvertrag, sind auch beide für die Wohnung und die damit einhergehenden Mietzahlungen verantwortlich – auch wenn einer bereits ausgezogen ist. Gesetzliche Grundlage: BGB Abschnitt 7 – §§ 420 – 432, Mehrheit von Schuldnern und Gläubigern vgl. https://dejure.org/gesetze/BGB/421.html

3. Die Schönheitsreparaturen kann man beim Auszug dem Vermieter überlassen
Beim Auszug muss die Wohnung ordentlich und besenrein an den Vermieter übergeben werden. Das bedeutet in aller Regel, dass der Mieter nicht streichen muss, wenn die Wände bereits weiß oder in einem pastelligen Farbton gestrichen sind und keine Verschmutzungsspuren aufweisen. Starre Fristenregelungen sind nicht mehr gültig. Allerdings kann vertraglich vereinbart werden, dass der Mieter bestimmte Schönheitsreparaturen erledigt. Rechtsprechung: BGH, VIII ZR 124/05 und BGH, VIII ZR 316/06

4. Vermieter können die Haltung von Haustieren grundsätzlich verbieten
Dies ist zum Glück für die Tierhalter nicht mehr so. Allerdings müssen Herrchen und Frauchen achtgeben, dass der Hund oder die Katze die Wohnung nicht beschädigt oder lautes Bellen die Nachbarn belästigt. In diesen beiden Fällen dürfen Vermieter die Tierhaltung untersagen. Schließlich geht es dabei darum, die Interessen aller Mieter zu wahren, damit keiner benachteiligt wird. Grundsätzlich gilt: Pauschale Klauseln, die die Haltung von Tieren verbieten, sind unwirksam. Es muss immer eine Interessenabwägung stattfinden. Rechtsprechung: Urteil des Amtsgerichts München vom 26.07.2012, Az: 411 C 6862/12; BGH Urt. v. 20.3.2013, Az. VIII ZR 168/12

5. Der Vermieter muss die Kaution direkt nach dem Auszug zurückzahlen
Dies wäre ohne Frage sehr komfortabel für den Mieter, er hat aber kein Recht darauf. Zur genauen Dauer beziehen die Gerichte keine einheitliche Stellung. In der Praxis steht dem Vermieter nach dem Auszug eine angemessene Frist zur Verfügung, während der er den Zustand der Wohnung auf Herz und Nieren prüfen und abwägen kann, ob aus dem Mietverhältnis noch Ansprüche gegenüber dem ehemaligen Bewohner bestehen. Sollte in dieser Zeit die Nebenkostenabrechnung nicht stattgefunden haben, verlängert sich der Zeitpunkt der Rückzahlung zusätzlich. Daher ist es ratsam, das Geld nicht voreilig in die Budgetplanung einfließen zu lassen. Rechtsprechung: BGH Urteil v. 18.1.2006 – VIII ZR 71/05

6. In den letzten drei Monaten spart man sich die Miete und „wohnt“ die Mietkaution ab
Es ist nicht zulässig, die Mietzahlung zum Zweck des Abwohnens der Mietkaution einzustellen. Hierbei handelt es sich um zwei völlig verschiedene Dinge: Die Mietkaution ist keine Alternative zur Miete, sondern eine Sicherheitsleistung für den Vermieter, über deren Inanspruchnahme der Mieter nicht entscheiden darf. Rechtsprechung: OLG Frankfurt/Main, Beschl. v. 03.03.2004, Az.: 2 W 10/04, LG München, Az.: 14 S 5138/96

7. Wer untervermietet, dem droht die fristlose Kündigung
Hierbei muss abgewogen werden, ob der Mieter die ganze Wohnung untervermietet oder sich aus berechtigtem Interesse einen Untermieter ins Haus holt. Im ersten Fall droht ihm tatsächlich der Rauswurf, wenn dieses Vorgehen nicht vom Vermieter genehmigt wurde. Im zweiten Fall kann der Vermieter kein Veto einlegen, wenn zum Beispiel ein neuer Lebenspartner in die Wohnung einzieht oder ein Mitbewohner in die Wohnung geholt wird, um sich trotz finanzieller Nöte den Mietzins leisten zu können. Gesetzliche Grundlage: § 540 Abs. 1 BGB

8. Es ist ok, wenn man einmal im Monat eine Party feiert
Wäre das so, würde in Mietshäusern wahrscheinlich nur noch gefeiert werden. Eine Regelung zur „Feierhäufigkeit“ gibt es in dieser Form nicht. Im Allgemeinen gilt die meist in der Hausordnung festgehaltene Nachtruhe: in der Zeit von 22 Uhr bis 6 Uhr wird man dazu angehalten, sich ruhig zu verhalten bzw. die Geräusche auf Zimmerlautstärke zu beschränken. In der Praxis drücken tolerante Nachbarn hier aber auch mal ein Auge zu, wenn die Häufigkeit und Lautstärke der Feiern nicht ausarten. Es empfiehlt sich, die Mitbewohner des Hauses bei einer anstehenden Party mit einem Aushang im Flur vorzuwarnen. Rechtsprechung: OLG Düsseldorf (5 Ss (OWI) 475/89)

9. Wer drei Nachmieter stellt, kann vor Ende der Kündigungsfrist raus aus dem Mietvertrag
Der Vermieter kann sich darauf einlassen, muss er aber nicht. Grundsätzlich gilt jedoch, dass sich ein Mieter auch dann an die gesetzliche vorgeschriebene Kündigungsfrist von drei Monaten halten muss. Dieser Irrtum zählt zu den am weitesten verbreiteten und das, obwohl es eine solche Regelung nie gegeben hat und voraussichtlich auch nie geben wird. Gesetzliche Grundlage: § 573c Abs. 1 und Abs. 4 BGB

10. Sex auf dem eigenen Balkon müssen die Nachbarn akzeptieren
Auch wenn eine laue Sommernacht dazu einlädt, sollte man sich zügeln und das Liebesspiel besser ins Schlafzimmer verlagern. Der Vermieter kann allzu freizügige Mieter nicht nur abmahnen, sondern ihnen auch die fristlose Kündigung androhen, wenn der Mieter für alle einsehbar auf dem Balkon sexuell aktiv ist. Rechtsprechung: Amtsgericht Bonn, Urteil vom 17.05.2006 (AZ: 8 C 209/05) (sw)

• 26.03.2016 Widerrufsrecht bei Immobiliendarlehen

Der Immobiliendarlehensvertrag und das Widerrufsrecht

Es kann davon ausgegangen werden, dass neun von zehn Immobilienkreditverträgen Widerrufsbelehrungen enthalten, welche nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Sollte die Widerrufsbelehrung fehlerhaft sein, ist die gesetzliche 14-tägige Widerrufsfrist aufgrund der falschen Informationen noch gar nicht angelaufen.

Ein Widerruf ist daher auch noch nach Jahren möglich. Man könnte also von einem „ewigen Widerrufsrecht“ sprechen. Die Bundesregierung hat jedoch am 27. Januar 2016 beschlossen, das „ewige Widerrufsrecht“ für Verträge aus den Jahren 2002 bis 2010 auslaufen zu lassen, vermutlich schon Mitte 2016. Sollte daher das Gesetz in Kraft treten, ist der Widerruf von Altverträgen voraussichtlich nur noch drei Monate möglich.

Eile ist daher geboten

Durch den erfolgreichen Widerruf kommt der Darlehensnehmer aus seinem Darlehensvertrag raus, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Angesichts der aktuell sehr niedrigen Kreditzinsen, besteht daher bei entsprechender falscher Widerrufsbelehrung die Möglichkeit, die alten Zinsen „kostenlos“ zu verkleinern.

Der Darlehensnehmer kann sich aus dem Darlehensvertrag ohne finanziellen Nachteil lösen und den noch vorhandenen Finanzierungsbedarf auf der Basis des momentan niedrigen Zinsniveaus neu finanzieren. Bei einem Widerruf ist der gesamte Darlehensvertrag rückabzuwickeln. Im Rahmen der Rückabwicklung hat die Bank einen Anspruch auf Erstattung des ausgezahlten Nettokreditbetrages sowie auf dessen Verzinsung.

Die Bank wird wahrscheinlich nach erfolgtem Widerruf sämtliche ausgezahlten Darlehensraten zurückverlangen. Der Darlehensnehmer muss also entweder über genügend Kapital verfügen, oder bereits über eine andere Bank eine Anschlussfinanzierung geklärt haben.

Sollte bereits eine Vorfälligkeitsentschädigung angefallen sein, so ist diese zurückzuzahlen. Ein Widerruf ist nicht nur bei laufenden Darlehensverträgen möglich, sondern auch bei Krediten, welche bereits vollständig getilgt oder umgeschuldet wurden. (Quelle: ImmoCompact News 29.März 2016)

• 23.02.2016 Eigenbedarfskündigung

Die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf

Viele Immobilienbesitzer vermieten ihr Wohneigentum. Es kommt jedoch vor, dass der Vermieter selbst oder ein naher Verwandter die Wohnung nutzen möchten und der Mietvertrag mit dem bisherigen Mieter gekündigt werden soll. Dann wird Eigenbedarf angemeldet. Vermieter sollten dabei aber einiges beachten. Bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter ausführlich und plausibel nachweisen, warum er die Wohnung benötigt. Einschlägig ist § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters). Legen Sie beim Lesen auch Ihre Aufmerksamkeit auf das Wort „benötigt“ in Absatz 2 Satz 2. Damit wird eine Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters zum Ausdruck gebracht. § 573 BGB kann mit diesem Link aufgerufen werden: http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html

Freiwerdende Wohnung im selben Haus

Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Alternativwohnung anzubieten, falls bis zum Ablauf der Kündigungsfrist im selben Haus oder derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung frei wird. (BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, Az.: VIII ZR 311/02). Die Leitsätze des BGH lauten:

◾ Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten.

◾ Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.

Der Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprechen

Denken Sie daran, dass Sie der Fortsetzung des Mietgebrauchs ausdrücklich widersprechen müssen, falls ein Widerspruch des Mieters nicht fristgerecht eingeht. Wenn der Mieter keinen Widerspruch einlegt, die Wohnung aber nicht fristgerecht räumt, muss der Vermieter der Fortsetzung des Mietgebrauchs spätestens zwei Wochen nach Ablauf der Mietzeit schriftlich widersprechen (§ 545 BGB Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses): http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__545.html

Sonderregelung bei einem Gebäude mit nur zwei Wohnungen

Bei einem Mietverhältnis über Wohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann die Möglichkeit einer erleichterten Kündigung bestehen. In diesem Falle verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Lesen Sie hierzu § 573a BGB: http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573a.html

Möblierte Wohnung

Die Sonderkündigungsmöglichkeit bei einer möblierten Wohnung besteht seit der Mietrechtsreform im Jahr 2002 nicht mehr. Diese gilt nur noch bei Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.

Sparen Sie nicht an der falschen Stelle

Damit kein langwieriger Streit mit dem Mieter entsteht, kommt es auf ein juristisch wasserdichtes Schreiben an. Es ist gerade wegen der hoch sensiblen Rechtsprechung zum Eigenbedarf zu empfehlen, einen Juristen, am besten einen Fachanwalt für Mietrecht, hinzuzuziehen. Der Jurist sollte die neuesten Urteile kennen, denn gerade in den letzten beiden Jahren ist eine gewisse Änderung hinsichtlich der Eigenbedarfskündigungen zugunsten der Vermieter spürbar (Quelle: ImmoCompact News 23.02.2016)

• 12.01.2016 Videoüberwachung zulässig?

Wann ist die Videoüberwachung des eigenen Grundstücks zulässig?

Die Einbruchszahlen steigen seit Jahren kontinuierlich. Da ist es verständlich, dass immer mehr Menschen ihr Haus und das dazugehörige Grundstück mit Videokameras überwachen wollen. Doch unter welchen Bedingungen ist die Videoüberwachung überhaupt zulässig?

Ist die Überwachung des Grundstückeingangs zulässig?

Ein Hauseigentümer brachte am Dachgauben-Fenster seines Hauses eine Videokamera an. Grund dafür war, dass an seinem Haus mutwillig eine Fensterscheibe beschädigt worden war und die Täter nicht ermittelt werden konnten. Von der Kamera werden der Eingangsbereich des Grundstücks des Hauseigentümers und ein schmaler Streifen des Gehwegs vor dem Grundstück erfasst.

Die Nachbarin des Hauseigentümers befürchtet eine Überwachung durch die Kamera. Sie verlangte vom Hauseigentümer die Entfernung der Kamera und mahnte ihn deshalb mehrfach ab. Nachdem sich dieser weigerte sich, die Kamera zu entfernen, erhob die Nachbarin Klage, weshalb sich das Amtsgericht München mit dem Sachverhalt zu beschäftigen hatte.

Nach Auffassung des Amtsgerichtes München ist die Videokamera zulässig

Zwar könne grundsätzlich durch die Aufzeichnung einer Person mit einem Videogerät in das Allgemeine Persönlichkeitsrecht der Person eingegriffen werden. Bei der Installation von Videoüberwachungsanlagen auf einem privaten Grundstück müsse deshalb sichergestellt sein, dass weder der öffentliche Bereich noch das private Nachbargrundstück oder der gemeinsame Zugang erfasst werden. Dies gelte nach Auffassung des BGH nur dann nicht, wenn der Aufsteller der Videokamera ein höherrangiges Interesse an der Überwachung geltend machen kann.

Das Gericht geht davon aus, dass das Interesse des Hauseigentümers am Schutz seines Eigentums das Persönlichkeitsrecht der Klägerin überwiegt. Der Erfassungsbereich sei vom Landesamt für Datenschutzaufsicht geprüft und als vertretbar erachtet worden. Der miterfasste schmale Streifen des Gehwegs beschränke sich auf den Bereich direkt vor dem Eingangstor des Hauseigentümers. Es sei zu berücksichtigen, dass unstreitig Sachbeschädigungen an dem Eigentum des Beklagten stattgefunden haben. Insoweit würden die Interessen des Beklagten am Schutz seines Eigentums das allgemeine Persönlichkeitsrecht der zufällig miterfassten Passanten überwiegen, befand das Gericht.

Nachbarin muss Verdacht nachweisen

Allerdings könne nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ein Anspruch auf Entfernung der Kamera dann bestehen, wenn eine Person ernsthaft befürchten muss, damit überwacht zu werden. Da die Nachbarin dem Gericht nur ein Gefühl und eine Vermutung der Beobachtung und Überwachung durch den Hauseigentümer vorgetragen habe, was sie nicht mit Tatsachen belegen konnte, rechtfertigt allein die hypothetische Möglichkeit, dass sie überwacht werden könnte, nicht, eine Beeinträchtigung des Allgemeinen Persönlichkeitsrechts anzunehmen.

Das Amtsgericht München lehnt daher die Klage des Nachbarn auf Entfernung der Kamera ab und erlaubte dem Hauseigentümer die Videoüberwachung seines Grundstückeingangs (AG München, AZ 191 C 23903/14)

• 15.11.2015 Bestellerprinzip – Ausnahmen?

Das Bestellerprinzip ist nach wie vor das dominierende Thema unter Deutschlands Immobilienmaklern. Weil das Gesetz den Geschäftsbetrieb vieler Makler massiv einschränkt, wird auch immer wieder nach vermeintlichen Gesetzeslücken im Gesetz gesucht. Zählt dazu auch die Vermietung von möblierten Wohnungen?

Unterliegt die Vermietung von „möblierten Wohnungen“ auch dem Bestellerprinzip?

Am 01.06.2015 wurde das sogenannte Bestellerprinzip für die Vermittlung von Mietwohnungen eingeführt. Nach dem neuen Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) darf ein Wohnungsvermietungsmakler vom Wohnungssuchenden nur noch dann ein Entgelt verlangen, wenn zwischen beiden ein Wohnungsvermittlungsvertrag in Textform geschlossen wurde und der Makler ausschließlich zu dessen Erfüllung Wohnungsangebote eingeholt hat. Somit darf der Wohnungssuchende, der sich auf eine Wohnungsvermittlungsanzeige hin an einen Makler wendet, nicht mehr zur Zahlung einer Provision verpflichtet werden. Dem Makler selbst darf die Wohnung zuvor nicht bekannt oder vom Vermieter genannt worden sein.

Gesetzeslücken gesucht

Dies schränkt die Tätigkeit des Wohnungsvermietungsmaklers derart ein, dass zum einen diese ihr bisheriges Geschäftsmodell erheblich ändern müssen und zum anderen bereits mehrere Klagen dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe vorliegen. Bedingt durch diese Einschränkung wird auch immer wieder nach vermeintlichen Lücken im Gesetz gesucht.

Was ist ein Wohnraum?

Es gibt nur wenige Ausnahmen, die nicht unter das neue Bestellerprinzip fallen. Um diese zu erkennen, ist es wichtig, den Begriff des „Wohnraums“ zu definieren. Zunächst ist ein Wohnraum jeder zum Wohnen (insbesondere Schlafen, Essen, Kochen, dauernde private Benutzung) bestimmte Raum. Zum Wohnraum gehören auch die Nebenräume (Bad, Flur, Abstellraum, Keller). Unter dem Begriff Wohnung versteht man also die Gesamtheit der Räume (nicht ein einzelnes Zimmer), welche die Führung eines Haushaltes ermöglicht (Quelle: Palandt zu § 535 BGB).

Ferienwohnungen ausgenommen

Infolge dessen unterliegt dem WoVermittG nicht die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume im Fremdenverkehr. Darunter wären dann zum Beispiel Ferienwohnungen zu subsumieren.

Auch möblierte Wohnungen nicht ausgenommen

Da das Gesetz keine weiteren Ausnahmen kennt, fallen auch möblierte Wohnungen unter die Bestimmungen des WoVermittG und sind damit auch vom „Bestellerprinzip“ erfasst. Gleiches gilt für Wohnungen bzw. Appartements in sogenannten Boardinghäusern (Quelle: ImmoCompact News 15.12.2015)

• 27.10.2015 Neue Meldepflicht für Mieter

Eigentlich ist die Meldepflicht nichts Neues. Sie gab es bis vor zehn Jahren schon einmal, bis die Vermieterbescheinigung als zu bürokratisch abgeschafft wurde. Jetzt soll ab dem 01.11.2015 mit ihrem Wiedereinführen Kriminellen das Verstecken erschwert werden.

1. Meldepflicht des Mieters
Wer in eine Wohnung ein- oder aus ihr auszieht, hat sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Ein- oder Auszug bei der Meldebehörde an- oder abzumelden. Eine Abmeldung ist frühestens eine Woche vor Auszug möglich. Die An- und Abmeldung bei Personen unter 16 Jahren obliegt demjenigen, in dessen Wohnung diese Person ein- oder auszieht. Der Mieter hat einen Meldeschein auszufüllen, zu unterschreiben und der Meldebehörde zusammen mit dem Personalausweis, dem anerkannten und gültigen Pass oder Passersatzpapier sowie der Bestätigung des Vermieters abzugeben.

2. Meldepflicht des Vermieters
Das neue Meldegesetz sieht vor, dass der Vermieter ab 01.11.2015 dem Mieter innerhalb von zwei Wochen beim Aus- und Einzug eine Bescheinigung ausstellt. Meldet sich ein Mieter an oder ab, muss er hierzu künftig diese Bestätigung des Vermieters vorlegen. Wahlweise kann der Vermieter seine Erklärung auch elektronisch gegenüber der Meldebehörde abgeben. Er kann sich durch Rückfrage bei der Meldebehörde davon überzeugen, dass sich die meldepflichtige Person an- oder abgemeldet hat.

3. Inhalt der Meldebescheinigung
Die Meldebescheinigung des Vermieters muss folgende Daten enthalten:
– Name und Anschrift des Vermieters
– Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Ein- oder Auszugsdatum
– Anschrift der Wohnung sowie
– Namen der meldepflichtigen Person(en)

4. Folgen der Missachtung
Hält sicher der Vermieter nicht daran, indem er zum Beispiel eine bloße Gefälligkeitsbescheinigung ausstellt, riskiert er ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro, in bestimmten Fällen sogar bis 50.000 Euro (Quelle: ImmoCompact News 27.10.2015)

• 16.10.2015 Aus für veraltete Heiztechnik

Ab 26. September 2015 müssen Immobilieneigentümer bei der Erneuerung von Öl- und Gasheizung die teuren, aber energiesparenden Brennwertgeräte einbauen. Allerdings gibt es auch Ausnahmen. Was Eigentümer beim Heizungstausch wissen müssen:

Auch Vermieter, die künftig in ihren Mietobjekten die Öl- oder Gasheizung erneuern, müssen in vielen Fällen die teuren, aber energieeffizienten Brennwertgeräte einbauen. Die sogenannte Öko-Design-Richtlinie verschärft ab dem 26. September 2015 unter anderem die Vorgaben für Heizungsanlagen, die mit Öl oder Gas betrieben werden. Von der Richtlinie betroffen sind aber auch Wärmepumpen oder Warmwasser-Durchlauferhitzer. Ab diesem Stichtag dürfen nur noch besonders energieeffizient arbeitende Geräte installiert werden. Die Vorgaben sind so streng, dass die weit verbreiteten Heizwertgeräte künftig in der Regel nicht mehr eingebaut werden dürfen. Die Effizienzvorgaben für Öl- oder Gasheizungen lassen sich nur mit so genannten Brennwertgeräten erfüllen. Das sind Heizungsanlagen, die auch dem im Rauchgas enthaltenen Wasserdampf die Wärme entziehen und daher eine höhere Energieausbeute ermöglichen.

Seit dem 01. Januar diesen Jahres gilt bereits eine Austauschpflicht für Heizungen, die älter als 30 Jahre sind. Das betrifft schon zum Jahreswechsel alle Öl- und Gas-Standardheizkessel, die vor 1985 eingebaut wurden. Im Laufe des Jahres müssen dann entsprechend die Heizungen ausgetauscht werden, die vor 1986 eingebaut wurden. Die Pflicht zum Heizkesseltausch gilt jedoch nicht für Brennwert- oder Niedertemperaturkessel. Auch Hauseigentümer, die seit mindestens Februar 2002 in Häusern mit 30 Jahre alten Heizungen wohnen, sind von der Austauschpflicht ausgenommen.

Heizungstausch: Ausnahmen

Es gibt zwei Ausnahmen von den strengen Regelungen:

1. Heizwertgeräte, die ein Heizungsinstallateur vor dem 26. September 2015 schon in seinem Lager hatte, dürfen weiterhin eingebaut werden.

2. Ist an einem Kamin mehr als ein Heizsystem angeschlossen, zum Beispiel mehrere Gasthermen in den einzelnen Etagenwohnungen eines Mehrfamilienhauses, so dürfen weiterhin Heizwertsysteme eingebaut werden. Dies ist für viele Mehrfamilienhäusern mit älteren Heizungsanlagen auch relevant: Denn andernfalls müssten beim Austausch einer Therme gleich alle anderen ausgewechselt werden, weil an einem Kamin nicht gleichzeitig Heiz- und Brennwertsysteme betrieben werden können. Die Öko-Design-Richtlinie erlaubt allerdings nur Heizwertgeräte mit bestmöglicher Effizienz. Einige bisher am Markt erhältliche Heizwertgeräte dürfen wegen zu schlechter Effizienz künftig auch in solchen Fällen nicht mehr eingebaut werden.

(Quelle: u.a. Immowelt-Newsletter 16.10.2015)

• 10.09.2015 Vorkaufsrecht des Mieters

Der Gesetzgeber räumt einem Mieter nur in einem einzigen Fall ein Vorkaufsrecht ein. Nämlich dann, wenn während eines laufendes Mietverhältnisses Wohnungen eines Hauses, also eines „Mietshauses“, in Eigentumswohnungen umgewandelt werden und diese Wohnung zum ersten Mal verkauft wird. Das Vorkaufsrecht hat der Mieter nicht dauerhaft, sondern muss es innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt der Mitteilung durch den Notar ausüben.

Zum Teil gar kein Vorkaufsrecht
Handelt es sich um eine gemietete Eigentumswohnung oder wird das ganze Haus verkauft, dann hat der Mieter überhaupt kein Vorkaufsrecht. Auch dann nicht, wenn die Wohnung von einem Familienangehörigen des Vermieters oder an einen Angehörigen seines Haushaltes verkauft wird. Richtig wäre es also gewesen zu sagen, der Mieter hat nur in Ausnahmefällen ein Vorkaufsrecht. Übrigens: Das Vorkaufsrecht in der erwähnten Situation zu übersehen oder zu ignorieren, kann teuer werden, denn der übergangene Mieter könnte erfolgreich Schadensersatzansprüche gelten machen. (Quelle: Immocompact-Newsletter v. 0.09.2015)

• 28.08.2015 Energieausweis – Bußgeld droht!

EnEV 2014: Bußgeldpflicht
Seit dem 1. Mai 2015 können – nach einjähriger Übergangsfrist – Verstöße gegen die Regelungen der Energieeinsparverordnung mit einem Bußgeld geahndet werden. Dies bedeutet ganz dezidiert: Fehlen die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige, obwohl ein Energieausweis vorliegt, kann auch den Makler ein Bußgeld treffen. Gleiches gilt natürlich auch für Privatanbieter. (Quelle: IVD-Newsletter 6/2015)

• 03.08.2015 Haustüre nachts abschließen oder nicht?

Viele Wohnungseigentümer fragen sich, ob die Haustüre nachts wirklich abgeschlossen werden muss oder nicht? Hier ein interessantes Gerichtsurteil dazu:

Eigentumswohnung: Die Haustür muss abends – nicht – abgeschlossen werden!
Wenn auch eine Wohnungseigentümer-Versammlung beschlossen hat, die Haustür des Gebäudes abends abzuschließen, kann ein Gericht diesen Beschluss außer Kraft setzen. Dies hier mit der Begründung eines klagenden Eigentümers, dass im Falle eines Brandes die abgeschlossene Tür die Fluchtmöglichkeiten erheblich einschränkten. Feuer und Rauch könnten zu panikartigen Zuständen führen – „vergessene“ Schlüssel das Malheur komplettieren, was zu einer tödlichen Gefahr werden könne: Der Beschluss zum Abschließen entspräche nicht mehr einer ordnungsmäßigen, „dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung“. (LG Frankfurt am Main, 2/13 S 127/12) Quelle: IVD Newsletter 11/2015